<nav id="iveib"></nav>

    1. <wbr id="iveib"></wbr>
      <sub id="iveib"></sub>
    2. <wbr id="iveib"></wbr>

        Industry standard行業標準

        行業標準

        NEWS記錄達意成長的每一個腳印,展現達意發展新歷程!

        房地產登記技術規程(正式稿)

        日期:2015-04-09作者:本站編輯來源: 本站原創類別:公司動態

         

        4 登記程序

        4.1 一般規定

        4.1.1  考慮公告不是房地產登記的必經程序,是否公告,主要由登記機構根據具體情況做出。因此,將申請、受理、審核、登簿、發證列為房地產登記一般程序。

        4.1.2  審核是工作人員對受理移交的申請材料的一致性、合法性進行審核,是保證登記質量的關鍵環節。登簿是工作人員將有關登記事項記載于登記簿,確保物權生效和信 息準確的重要環節。質量管理是對受理、審核、登簿等各個登記環節的合法性、準確性進行全面監督,及時發現差錯,提高登記質量。鑒于上述崗位的特點,這些崗 位的工作人員應為登記官。同時,房地產登記受理、審核和質量管理崗位之間,需相互制約,因此,規定受理、審核和質量管理崗位不應由同一個人承擔。

        4.1.3  房屋登記面廣量大,個性化問題和歷史遺留等疑難業務頻頻出現,這些復雜問題的形成具有多種原因,要解決這些疑難問題,僅依靠單個登記官的知識、經驗難以 做出準確判斷。房地產登記機構有必要建立房地產登記審核委員會研究解決登記疑難業務。房地產登記審核委員會組成人員除登記官外,還應聘請法官、房地產行政 主管部門管理人員、專業律師參加。

        4.1.6  為有效防范虛假申請風險,房地產登記機構有必要引進現代化的防偽、加密設施設備。在總結地方比較成熟做法的基礎上,提出了房地產登記機構宜配備一些技術成熟的防偽、加密設備,如身份證識別器等,防止當事人提供虛假身份證騙取房屋權利。

        4.2  申請

        4.2.2  單方申請是依申請登記的一種特殊方式。本條在《房屋登記辦法》的基礎上,結合登記實務,進行了具體細化。

        4.2.3  共有包括共同共有、按份共有。房地產登記機構對于按份共有的房地產登記時,應注明共有人各自的份額,以便明確各所有權人的權利份額,為今后處分共有房地產做好基礎工作。因此,按份共有人應提交各自房地產份額的約定書。

         

        4.3  受理

        4.3.1  受理是登記的第一個環節,在該程序中,應重點查驗申請主體是否符合要求、申請材料是否齊全并符合要求,并根據具體情況對申請人(代理人)進行詢問。

        4.3.2  為方便群眾、加強管理、提高效率,本條提出了合并辦理的七項情形。合并辦理是房地產登記機構依據申請人(代理人)的申請,將多個雖相對獨立但彼此相互關聯的登記事項一并受理,并按登記事項順序連續辦理登記的行為。

        4.3.4  查驗申請材料要做到:真實性即房地產權屬證書或登記證明真實有效;完整性即收取的申請材料齊全完整;關聯性即申請材料內容應與申請登記的事項相互對應,申 請材料之間的內容應相互對應;詢問結果與申請材料應相互對應;有效性即權利來源證明材料、其他有關證明材料應為依法有管理職權的部門出具。證明材料應在規 定的有效使用期限內。

        4.3.7不予受理,告知申請人(代理人)補正內容,或不予受理的理由,可以口頭告知,也可以書面告知,但申請人(代理人)要求書面告知的,房地產登記機構應書面告知。

         

        4.4  審核

        4.4.9  本條所列第1、3種情形是適應集體土地房屋登記的做法,因為集體土地房屋流轉有一定范圍的限制,張貼公告能夠在特定的范圍內有效征詢是否存在異議。第2種情形是因權利人不配合等原因無法收回權屬證書或證明而公示原證書或證明作廢的方式。

        4.4.11  需通過公告方式來征詢是否存在異議時,房地產登記機構應發布公告并應明確公告期限。

         

        4.5  登簿

        4.5.2  電子介質形式、紙介質形式登記簿形式具有同等的法律效力。電子登記簿應按照本規程第5.4.12條要求進行備份。

        4.5.6  撤回登記申請的前提是,申請登記事項尚未記載于登記簿;其申請人(代理人)必須是原申請啟動登記的人,如原啟動登記是共同申請的,應共同申請撤回登記。

        4.5.7  本條為強制條款。按照《物權法》規定,不動產物權的設立、變更、轉讓和消滅,依照法律規定應當登記的,自記載于不動產登記簿時發生效力。記載于登記簿的時點即為物權變動、變更的時點。確定記載于登記簿的時點在物權登記工作中十分重要。

        4.5.8  本條為強制條款。登記簿是確定物權歸屬和內容的根據,對社會有公信力,對房地產登記機構有約束力。登簿后發現記載有誤的,無論權屬證書、登記證明是否發出,包括登記官在內的任何人都不得擅自更改。發現錯誤,應按照更正登記的程序更正。

         

        4.6  發證

        4.6.3  為避免出現領證糾紛,對領證時無法提供受理憑證的,要求權利人持本人身份證領取證書,不得委托他人代理。

        4.6.4  由于全體業主共有的房屋不能單獨轉讓,這類房屋在登記簿記載后,不發證也不會對權利人造成影響。我國臺灣地區對該類房屋也做了同樣的規定。

        異議登記自受理之日起,就記載于登記簿,受理與記載于登記簿同步,房地產登記機構出具的受理憑證就可證明異議登記已生效,不必再頒發登記證明。

         

        5 登記歸檔

        5.1  一般規定

        5.1.1  房地產登記檔案是房地產登記機構在房地產登記過程中形成的有保存價值的歷史記錄,是房地產登記工作中的真實記載和重要依據。歸檔是登記材料轉化為檔案的關 鍵環節。因為房地產登記過程中形成的材料還是分散的、不系統的,只有經過歸檔環節,按歸檔范圍將材料收集齊全,按立卷原則與方法進行系統整理才能轉化為房 地產登記檔案。完成登記材料的收集、整理和歸檔,是對房地產登記機構的一項基本要求。

        合理確定檔案的保管期限,既是建立登記檔案的前提,也是加強登記檔案管理的有效手段。登記檔案保管期限除按照本規程第5.3.9條可列入銷毀范圍的登記檔案進行定期保存外,其它的均應永久保存。

        5.1.3  《物權法》第十六條規定,“不動產登記簿由登記機構管理”,《房屋登記辦法》第二十八條規定,“房屋登記機構應當將房屋登記資料及時歸檔并妥善管理”。因此,房地產登記檔案宜由房地產登記機構統一管理。

        5.1.4  房地產登記檔案是房地產登記的重要資料,房地產登記機構必須配備符合國家標準的庫房,以保證登記檔案的安全和正常使用。

        5.1.5  房地產登記機構提供登記資料查詢服務,是法定的義務。檔案檢索一般采取手工檢索與計算機檢索兩種方式,檢索工具是為了方便使用者提高檔案、資料的查準、查 全率。本條中所列的檔案檢索工具,是指各地房地產登記機構所建立的計算機輔助檢索工具,其功能要能滿足各種實際情況的多條件查詢模式。同時,由于登記檔案 涉及個人隱私等方面,因此特別要求檢索工具必須具備嚴格的身份驗證功能,防止信息濫查和泄露。

         

        5.2  存檔范圍

        5.2.1  房地產登記檔案內容的記錄形式可以是文字、圖表、聲像等;信息記載的載體有紙張、膠片、磁帶、磁盤、光盤等。

         

        5.3  紙質檔案管理

        5.3.2  房地產登記材料歸檔是否及時,是否齊全完整,整理是否規范,書寫材料是否適于長久保存,直接關系到房地產登記檔案的質量,關系到檔案作用的發揮。登記工作 完成后,登記人員應將列入歸檔范圍的材料收集齊全,編制移交清冊一式二份,經登記負責人審查后及時送檔案部門;檔案部門應對歸檔材料檢查驗收,不符合要求 的,不得接收。

        5.3.3  紙質檔案宜按照“一件一卷”立卷,每辦理一件登記所形成的材料立一個卷。

        5.3.5  房地產檔案的編號是指以字符形式賦予房地產檔案,用以固定和反映檔案排列順序的一組代碼。各地編號規則不同,主要有分丘編號法、流水編號法、業務分類編號 法等,都能滿足檔案利用的需要。按照檔案歸檔的流水號進行統一編號方法主要優點在于方便工作和能充分利用庫房。

        5.3.6  紙質檔案裝訂后,要便于保管和展開翻閱。

        5.3.9  隨著房地產市場的飛速發展,房地產登記檔案日益增長,檔案庫房日趨緊張,因此各地關于登記檔案的銷毀呼聲較大,哪些登記檔案可以銷毀是一個比較棘手的問 題,以前也沒有統一的標準。通過調研,借鑒一些金融機構對個人住房貸款檔案的保管期限的規定及民法通則對訴訟時效的規定,現將抵押權登記已注銷、查封登記 已解除滿五年的,地役權登記、所有權預告登記、抵押權預告登記、異議登記已注銷滿二年的登記檔案列入可銷毀范圍。

        5.3.10  登記檔案保管期滿后,就進入了鑒定銷毀階段。鑒定銷毀關系到登記檔案的生死存亡,是一項十分嚴肅、謹慎、重要的工作,必須履行嚴格的審批程序。一般應由檔 案管理部門提出存毀意見,再由鑒定小組提出鑒定意見,報本級房地產行政主管部門審批后按規定指定專人監督銷毀。

         

        5.4  電子檔案管理

        5.4.1  傳統的電子檔案,是指通過計算機磁盤等設備進行存儲,與紙質檔案相對應,相互關聯的通用電子圖像文件集合。而登記電子檔案,其內容應該包括了檔案目錄數據 文件、登記信息數據文件以及紙質檔案的數字化加工處理成果,其中登記信息的數據文件,就是以登記簿為核心的各類登記信息及其關聯信息的集合體。

        5.4.2  電子檔案目錄的建立,與其對應的紙質檔案有一定區別,按規定可采取合卷的紙質檔案,其對應的電子檔案目錄,仍應按實際發生的登記“次”數,分別建立電子檔案目錄。

        5.4.3  電子登記簿應與電子檔案目錄形成對應關聯關系,達到方便查詢利用的目的。

        5.4.8  數字化圖像要進行去污處理,如處理黑點、黑線、黑框、黑邊等,去除多余的白邊,處理后應達到視覺上基本不感覺偏斜、符合閱讀習慣、在不影響可懂度的前提下展現檔案原貌。

        5.4.12  定時完全備份建議采取近線備份模式,即指存儲設備與計算機系統物理連接,操作系統或應用系統不可隨時讀取和修改備份于其中的電子檔案和數據,備份策略、恢 復方式等通過獨立于操作系統、應用系統的存儲管理系統實施。離線存放的備份介質有磁帶(LT04)、光盤及移動硬盤,一般推薦使用一次性寫入光盤和移動硬 盤。

        異 地容災體系就是為了防范由于自然災害、社會動亂和人為破壞等災害造成的企事業單位信息系統數據損失的一項系統工程,而常見的災害包括地震、洪水、火災以及 大范圍的電力故障、計算機病毒等,因此建立異地容災體系應注意,災備數據的存放地點除了與源數據間隔必要的安全距離外,還應注意不處于同一地震帶、同一水 域、同一供電電網等。

         

         

        6 登記資料利用

         6.1  一般要求

        6.1.3  由于房地產登記狀況可能隨時發生變化,借鑒市場經濟發達國家、我國臺灣地區的做法,確定查詢時間標注到秒。但考慮到一些城市登記信息可能尚未完全實現計算 機電子化管理,查詢時間標注到“秒”存在一定的難度,因此,查詢時間未做強制要求,采取“宜”的表述方式,增強了條款的可適用性。

        6.1.4  本條從保護所有權人隱私權的角度,規定了登記資料不能僅以權利人姓名或名稱為條件進行查詢。

         

        6.2  登記資料對外利用

        6.2.1  登記資料查詢既要滿足需要又要保護權利人的隱私。依據《物權法》、《房屋權屬登記信息查詢暫行辦法》等法規,對各類主體的查詢范圍做了具體規定。

        6.2.4  凡涉及國家安全、軍事等保密的房地產登記檔案,不得擅自提供查詢;如確須查詢的,經國家安全、軍事等機關書面同意后,方可提供查詢。

        6.2.7  申請人(代理人)要求房地產登記機構出具無查詢結果證明的,房地產登記機構應當出具。申請人(代理人)不要求出具的,房地產登記機構也可以口頭告知。

         

        6.3 登記資料對內利用

        6.3.2  房地產登記部門內部查閱房地產登記資料的,須經批準,登記資料管理人員不得擅自提供查閱。

        6.3.3  房地產登記資料調閱是指登記資料交給相關人員或將登記資料帶離檔案庫房。登記資料調閱應嚴格控制。經批準調閱的,登記資料管理人員有義務負責督促歸還,歸還時要檢查登記檔案是否完好、完整。

         

        附錄B  登記申請材料要求

         

        B.0.1 本條考慮實踐中各類申請材料的多元性,以滿足檔案保存為基本原則,明確了申請材料的材質要求。

        B.0.3 目 前涉及申請房地產登記的文字要求僅見于《房屋登記辦法》?!斗课莸怯涋k法》實施后,較好地解決了境外申請人語言文字種類繁多,房地產登記機構記載不統一等 問題。但隨著登記工作的進行,各地又出現了一些新問題。主要有“中文”和“漢語語言文字”的區分;少數民族文字的使用;外文文本的漢字文本是否必須經過公 證。本條明確了漢字文本的概念,依據《中華人民共和國國家通用語言文字法》、《中華人民共和國居民身份證法》,解決了少數民族文字文本材料和外文文本材料 的采信方式。

        上一頁 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 下一頁